海外在住オーナーが東京のマンションを賃貸に出す方法：非居住者オーナーガイド（2026年版）

海外赴任や帰国で日本を離れる際、「東京のマンションを売らずに賃貸に出したい」というご相談は少なくありません。ただし、海外在住（非居住者）のオーナーには、国内在住のオーナーとは異なる税務・管理上の注意点があります。この記事では、非居住者オーナーが東京のマンションを賃貸に出す際に押さえておきたいポイントを整理します。

まず確認したいこと：管理規約とローン

• 管理規約：分譲マンションでは、管理規約で賃貸や短期貸し（民泊）に関するルールが定められていることがあります。
• 住宅ローン：自己居住を前提とした住宅ローンの場合、賃貸に出す前に金融機関へ相談が必要なことがあります。
• 火災保険：自己居住用から賃貸用へ、保険の内容を見直しましょう。

賃料にかかる源泉徴収（20.42%）

国税庁によると、非居住者に日本国内の不動産の賃料を支払う場合、支払者は原則として賃料の20.42%を源泉徴収し、原則として支払月の翌月10日までに納付する必要があります。

• 対象となる借り手：法人や、事業として借りる個人など。
• 対象外となるケース：個人が自己またはその親族の居住用として借りる場合は、源泉徴収は不要です。

法人契約（社宅）の入居者を想定する場合は、借り手側に源泉徴収の手間が生じる点を理解しておきましょう。

確定申告と納税管理人

非居住者でも、日本国内の不動産から得た賃料収入については、日本で確定申告が必要になるのが一般的です。海外にいると手続きが難しいため、納税管理人を定めて税務署に届け出るのが一般的な方法です。具体的な税額や手続きは、税理士などの専門家にご相談ください。

契約形態：普通借家と定期借家

• 普通借家契約：借り手の保護が手厚く、貸主からの解約や更新拒絶には正当事由が必要とされます。
• 定期借家契約：期間満了で契約が終了するため、将来帰国して自分で住む予定がある場合に検討されることが多い形態です。書面での契約と、事前の書面による説明が必要です。

定期借家は賃料がやや低めになる傾向があるとも言われるため、帰国予定とのバランスで選びましょう。

管理会社に任せること

海外から入居者対応を行うのは現実的ではないため、管理会社への委託が基本です。

• 入居者募集・審査・契約
• 賃料の集金と送金
• 設備トラブルの対応・修繕の手配
• 更新・退去の立ち会いと原状回復
• オーナーへの定期報告

管理手数料の水準やサービス範囲は会社によって異なるため、見積もりを比較しましょう。

送金とコミュニケーション

• 日本の銀行口座：非居住者になった後の口座の扱いは銀行によって異なるため、出国前に確認しておきましょう。
• 時差を考えた連絡体制：メールでの定期報告や、緊急時の判断ルールを事前に決めておくと安心です。

出国前のチェックリスト

• 管理規約・ローン・保険の確認
• 管理会社の選定と委託契約
• 契約形態（普通借家・定期借家）の決定
• 納税管理人の選任
• 送金口座と連絡方法の確定

Access Japan Real Estateのサポート

Access Japan Real Estate株式会社は、港区の宅地建物取引業者として、海外在住オーナー様の賃貸募集・管理のご相談に日本語・英語で対応しています。出国前のご相談から、入居者募集、日々の管理まで一貫してサポートします。税務については提携の専門家へのご相談をおすすめしています。

まとめ

海外在住のまま東京のマンションを賃貸に出すことは可能ですが、源泉徴収、確定申告、契約形態、管理体制の4点を事前に整えることが重要です。出国の予定が決まったら、早めにご相談ください。

※本記事は一般的な情報であり、税務・法律上の助言ではありません。個別の判断は税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。

表紙写真：Jakub Żerdzicki / Unsplash