東京23区の家賃動向2026：過去最高水準が続く賃料市場と借り手・貸主の対策

東京23区の賃貸マンションの募集家賃が上昇を続けています。アットホームの調査によると、2026年8月の東京23区では、シングル向きマンションの平均募集家賃が2015年1月以降の最高値を更新し、カップル向きも15か月連続で最高値を更新しました。この記事では、最新データのポイントと、借り手・貸主それぞれが今考えておきたい対策を整理します。

2026年8月のデータのポイント

• シングル向き（30㎡以下）：7月に前月比で一時下落したものの、8月は再び上昇し、2015年1月以降の最高値を更新。
• カップル向き（30〜50㎡）：15か月連続で最高値を更新。
• 全面積帯：東京23区では、すべての面積帯で前年同月を上回りました。

出典：アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2026年8月）」

家賃が上がっている背景

家賃上昇の背景には、いくつかの要因が重なっていると考えられます。

• 分譲マンション価格の高騰：購入のハードルが上がり、賃貸にとどまる世帯が増えていると言われています。
• 建築費・管理コストの上昇：新築物件の供給コストが上がり、賃料に反映されやすくなっています。
• 都心回帰と単身世帯の需要：通勤利便性の高いエリアに需要が集中しています。

なお、東京カンテイによると、2026年8月の東京23区の中古マンション（70㎡換算）価格は1億2,677万円で、前年同月比18.2%上昇しています。

港区・都心エリアの傾向

港区をはじめとする都心エリアは、外資系企業のオフィスやインターナショナルスクール、大使館が集まり、外国籍の方や法人契約の需要が根強いエリアです。広めの住戸やサービス付き物件は特に競争が激しく、条件の良い物件は短期間で決まる傾向があります。

借り手が今できる対策

• エリアを一駅ずらす：人気駅の隣駅や、乗り換えなしで通える沿線に広げると選択肢が増えます。
• 築年数の条件を緩める：リノベーション済みの築古物件は、家賃と広さのバランスが良いことがあります。
• 申込の準備を先に済ませる：書類を揃えておき、良い物件が出たらすぐ申し込めるようにしましょう。
• 更新か住み替えかを比較する：更新時の賃料改定と、引越し費用・初期費用を合わせて判断します。

更新時の賃料値上げへの向き合い方

家賃相場の上昇に伴い、更新時に賃料改定を打診されるケースもあります。まずは周辺の募集家賃と比較し、条件を確認したうえで話し合うことが大切です。契約内容によって扱いが異なるため、判断に迷う場合は専門家に相談しましょう。

オーナー・貸主にとっての意味

• 賃料設定の見直し：募集時の賃料が相場と比べて適正かを定期的に確認しましょう。
• 空室期間の短縮：需要が強い今は、写真や物件情報の質を高めることで早期成約につながります。
• 既存入居者との関係：長く住んでもらうことも、安定した収益につながります。

Access Japan Real Estateのサポート

Access Japan Real Estate株式会社は、港区を拠点に、日本語・英語で賃貸・売買・物件管理のご相談を承っています。借り手の方には予算に合うエリアの提案を、オーナーの方には賃料設定や募集戦略のご提案を行います。

まとめ

東京23区の家賃は過去最高水準が続いています。借り手はエリアと条件の柔軟さ、スピードが鍵になり、貸主は相場に合った賃料設定と募集の質が重要です。最新の相場感を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は公表データに基づく一般的な情報であり、将来の家賃や価格を保証するものではありません。

表紙写真：Nelemson Guevarra / Unsplash